Le diagnostic immobilier consiste à faire passer un contrôle technique à un bien, qui sera évalué en fonction de différents critères préétablis :

• la présence ou l’absence d’amiante ;
• la performance énergétique (DPE) ;
• le risque d’exposition au plomb ;
• l’état de l’installation électrique si elle a plus de 15 ans ;
• l’état de l’installation au gaz si elle a plus de 15 ans ;
• l’état des risques naturels et technologiques.

Lors d’une vente, le diagnostic doit aussi intégrer l’évaluation de :

• l’état de l’installation d’assainissement non collectif pour les maisons individuelles ;
• la présence ou non de termites ;
• le bruit pour les biens immobiliers situés sur les zones de bruits à proximité d’un aérodrome. Ces zones sont définies par le Plan d’Exposition au Bruit des aérodromes (PEB) prévu à l’article L.112-6 du code de l’urbanisme.

Après avoir évalué les besoins avec le client, le diagnostiqueur lui propose un rendez-vous. Une fois sur place, il vérifie la conformité de ces besoins avec la réalité du terrain. Ce travail de qualification de la situation permettra de sélectionner les diagnostics qui doivent être réalisés dans le bien immobilier. Un ordre de mission devra être signé si un devis n’a pas déjà été validé par le client avant la mission. La visite technique du bien immobilier sur place se fait généralement en présence du propriétaire ou de son représentant. Elle commence par un premier tour dans le local pour localiser les pièces. Puis une collecte complète des données est menée et une analyse des informations par types de diagnostics, pièce par pièce, est réalisée.La rédaction et la remise par e-mail des rapports au commanditaire ont lieu sous quelques jours. La présentation et les contenus de ces rapports doivent se conformer aux normes applicables. Les rapports restent la propriété du diagnostiqueur et ne peuvent pas être utilisés avant le complet paiement de la facture.

Les diagnostics immobiliers obligatoires ont été institués pour répondre à plusieurs objectifs :

• Protéger la santé des occupants et de la population locale, - Assurer la sécurité des personnes et des biens,
• Agir en faveur du développement durable et particulièrement de la protection de l’environnement,
• Garantir la transparence et l’objectivité de l’information dans les transactions,
• Contribuer à la bonne information de l’acquéreur ou du locataire Exonérer le vendeur de ses responsabilités en matière de vices cachés

Les diagnostics immobiliers sont donc devenus un élément supplémentaire dans l’évaluation du prix d’acquisition ou du loyer.

Depuis le 1er novembre 2007, les diagnostics immobiliers doivent être réalisés par un diagnostiqueur formé et certifié, à l’exception du diagnostic ERNMT (État des Risques Naturels, Miniers et Technologiques) qui peut être réalisé directement par le propriétaire en ligne sur des sites spécialisés. La certification obtenue par le diagnostiqueur garantit qu’il est détenteur des compétences nécessaires pour réaliser le ou les diagnostics réglementaires. Elle concerne actuellement six diagnostics obligatoires pour la vente ou la mise en location d'un bien immobilier : l'amiante, le plomb, le DPE (diagnostic de performance énergétique), les termites, le gaz et l'électricité. Le processus de certification comprend deux étapes : un examen théorique qui permet l'évaluation des connaissances théoriques requises pour chacun des diagnostics et un examen pratique, qui consiste en une mise en situation virtuelle du candidat pour évaluer son aptitude à la réalisation du diagnostic. Elle est d'une durée de 7 ans depuis le 1 janvier 2020. La réalisation des diagnostics est à la charge du propriétaire du bien. Ils doivent être réalisés par des techniciens certifiés, car chaque diagnostic possède sa propre certification. Il faut bien s’assurer que l'entreprise choisie dispose d’une assurance responsabilité civile professionnelle et que les techniciens sont certifiés sur l'ensemble des diagnostics car, en cas de litige, la transaction peut être remise en cause. La production de ces diagnostics exonère le vendeur de la garantie des vices cachés, à condition que les contrôles aient été réalisés correctement.

Les prix sont librement fixés par le diagnostiqueur. Cependant, le coût d’établissement des diagnostics varie en fonction du nombre de diagnostics à établir et de la surface du bien.

Il existe 6 diagnostics immobiliers obligatoires :

• Constat de Risque d'Exposition au Plomb : Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) est un document qui donne des informations sur la présence de plomb dans un logement. Il concerne uniquement les logements construits avant 1949. Le plomb est généralement présent dans les anciennes peintures de ces logements.
• Etat d’Amiante : L'état d'amiante est un diagnostic qui permet de repérer dans le logement la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante. Avant de réaliser des travaux comportant des risques d'exposition à l'amiante des travailleurs intervenant sur le chantier, un repérage de l'amiante doit être réalisé par un diagnostiqueur. Ce repérage doit respecter certaines conditions techniques.

Un diagnostic immobilier est un contrôle d'un local (d'habitation, agricole ou professionnel) réalisé par un diagnostiqueur professionnel avant la vente, la location, la réalisation de travaux ou d'une démolition ou autres. Ces diagnostics sont regroupés dans un Dossier de Diagnostics Techniques (DDT). Ce dossier doit être remis, au plus tard, le jour de la signature de l'acte authentique si c'est dans le cadre d'une vente ou à la signature du bail dans le cas d'une location. Excepté le diagnostic de performance énergétique qui, lui, doit être réalisé au moment de la parution de l'annonce immobilière.

Les durées de validité des diagnostics varient s’il s’agit d’une vente ou d’une mise en location du bien :

	Lors d'une vente d'un bien immobilier	Lors d'une location d'un bien immobilier	Si substance non détectée
Plomb	1 an	6 ans	Illimité si abscence
Amiante	3 ans	3 ans	Illimité si abscence
Termites	6 mois	Non applicable
Gaz	3 ans	6 ans
Energie	10 ans	10 ans
Electricité	3 ans	6 ans

Seul le DPE doit être réalisé avant la publication de l’annonce de la mise en vente ou en location du bien immobilier. Les autres diagnostics doivent être remis au plus tard à la signature de l’acte de vente ou du contrat de bail. Pour autant, il est possible et préférable de faire réaliser l’ensemble des diagnostics en amont de la publication de l’annonce.

Si vous suspectez ou décelez de l'amiante surtout n’y touchez pas ! Évitez de déplacer vous-même des matériaux contenant de l'amiante, car cela expose davantage votre santé et celle de votre famille. Faites appel à un diagnostiqueur pour vous faire confirmer qu’il s’agit bien de cette substance. S’il n’y a aucun doute, sollicitez un spécialiste qualifié du désamiantage pour vous en débarrasser avant de commencer vos travaux.

Pour faciliter les démarches de votre diagnostiqueur, gagner du temps et optimiser les résultats de vos diagnostics, voici quelques démarches à accomplir avant sa visite :

• Préparer tous les documents nécessaires : factures de consommation d’énergie (électricité, bois, fioul, gaz), les plans du bien par niveau, ainsi que, le cas échéant, les précédents rapports de présentation des diagnostics.
• S’assurer que les espaces sont bien dégagés, afin que le diagnostiqueur puisse prendre correctement les mesures et circuler facilement, sans se blesser et sans rien abîmer. En effet, le diagnostiqueur doit pouvoir accéder à chaque pièce sans entrave. S’il ne peut pas atteindre un espace, vous ne pourrez pas engager sa responsabilité si l’acheteur se retourne contre vous plus tard en cas de vice caché. Vous serez donc entièrement responsable.
• Vérifier qu’il est possible de couper l’électricité quelques minutes sans risquer de causer un dommage aux personnes ou aux biens dans le local.
• Savoir arrêter et redémarrer la chaudière le cas échéant.
• Confirmer que tous les tuyaux souples n’ont pas dépassé la limite d’âge. Si c’est le cas, il faut les changer avant la visite du diagnostiqueur immobilier.
• Doter d’un bouchon tous les robinets d’arrêt sans appareil raccordé.
• Plaquer aux murs toutes les prises électriques.

Des diagnostics doivent être annexés aux actes de vente d’un bien immobilier. Leur nombre peut varier en fonction de différents paramètres, mais tous sont regroupés au sein d’un dossier de diagnostic technique (DDT). Celui-ci doit comprendre :

• Un diagnostic amiante pour les logements antérieurs au 1er juillet 1997 ;
• Un DPE de moins de dix ans ;
• Un diagnostic termites dans les communes faisant l’objet d’un arrêté préfectoral spécifique ;
• Un diagnostic électricité si l’installation date de plus de quinze ans ;
• Un diagnostic gaz si l’installation date de plus de quinze ans ;
• Un diagnostic plomb (CREP) pour les logements antérieurs à 1949 ;
• Un ERP (ex-ESRIS et ERNMT) ;
• Un certificat de métrage de la surface privative (loi Carrez) pour les lots de copropriété.